Определение регулируемой законом и договором арендной платы/

Регулируемая законом арендная плата – плата, установленная исключительно федеральным законом применительно к объектам недвижимости, находящимся в государственной и муниципальной собственности. Такая арендная плата подлежит применению в отношении земельных участков в государственной и муниципальной собственности, участков лесного фонда, а также расположенных в особых экономических зонах. Таким образом, субъекты РФ и муниципальных образований не имеют полномочий для установления арендной платы этого вида.

Договорная арендная плата устанавливается сторонами договора по собственному усмотрению.

Если стороны при аренде объектов, не подлежащих государственному регулированию (например, зданий в муниципальной собственности), распространяют на договор действие муниципального нормативного акта (методику расчета) и устанавливают увеличение арендной платы в связи с изменением этого нормативного акта – это не превращает арендную плату в регулируемую законом. Подчеркиваем, регулируемая плата устанавливается только законом. Однако при этом надо учесть следующее. Если в договоре установлено, что арендная плата изменяется в связи с изменением муниципального нормативного акта – дополнительного соглашения на этот счет не требуется. Рекомендация для арендатора: включить в договор условие о недопустимости увеличения арендной платы чаще одного раза в год.

Правила изменения регулируемой законом арендной платы

• В связи с тем, что размер арендной платы устанавливается законом – при его изменении дополнительное соглашение об этом составлять не нужно.

• Регулируемая законом арендная плата применяется к договору только после вступления в силу соответствующего закона. Договоры, заключенные до принятия такого закона и применяющие договорную арендную плату, продолжают действовать. Переход на регулируемую законом арендную плату автоматически не производится. Исключения: ссылка в договоре на нормативные акты, подлежащие применению к регулируемым отношениям; предусмотренная в договоре возможность арендодателя увеличивать плату в одностороннем порядке, в связи с чем он решил применять регулируемую плату.

Правила изменения договорной арендной платы

• Достаточно часто ООО «Юрфикон Групп» как представитель в суде участвует в спорах, связанных с повышением арендодателем размера арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом РФ размер арендной платы может быть изменен соглашением сторон, но не чаще раза в год. Суды трактовали эту норму двояко: одни – допуская изменение платы чаще раза в год по соглашению сторон, другие – не допуская такого изменения даже по соглашению сторон. Пленум установил единообразие трактовки, официально признав верной первую позицию.

• Воспользовавшись следующим положением Постановления, представитель в суде сможет защитить интересы арендатора. Речь идет о предусмотренном договором изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Постановлением установлен запрет на такое изменение арендной платы чаще одного раза в год. Кроме того, арендодатель не может злоупотреблять своим правом. Если новый размер арендной платы существенно превышает среднерыночные ставки, пусть даже такое изменение произошло раз в год или реже, - суд обязан отказать во взыскании арендной платы в таком размере.